Prodaja nepremičnine se na prvi pogled morda zdi preprosta, a je dejansko ravno tako zahtevna kot nakup. Tudi pri prodaji je priporočljiva pomoč zanesljive nepremičninske agencije, predvsem pa posel ni zaključen, dokler niso plačani celotna kupnina, davek od prodaje nepremičnin ter davek od dobička iz kapitala, nov lastnik pa vpisan v zemljiško knjigo.


Prodaja nepremičnine in kako zanjo iztržiti več

Pri reševanju stanovanjskih težav je poleg nakupa pogosto ključna tudi prodaja nepremičnine, ki je podoben, a obenem povsem drugačen proces. Ko ste v čevljih prodajalca, si želite nepremičnino prodati čim dražje, enako kot pri nakupu pa morate tudi pri prodaji paziti, da so vsi postopki pravilno izpeljani. 

Čeprav je na nepremičninskem trgu povpraševanje trenutno veliko večje od ponudbe, za uspešno prodajo ni dovolj zgolj objava oglasa. Ker so cene visoke, so kupci še toliko bolj previdni, prodajalci pa morajo znati visoke cene tudi primerno utemeljiti. Prodaje se morate zato lotiti premišljeno in jo spremeniti v dobro načrtovan projekt.  

Prodaja nepremičnine od A do Ž

Ko ste zares odločeni, da želite prodati svojo nepremičnino, se morate za uspešno prodajo držati naslednjih korakov: 

1. Preverite lastništvo in pravni status nepremičnine

Preverite, ali ste res stoodstotni lastnik ter se prepričajte, da nepremičnina nima vpisanih kakšnih vam neznanih starih bremen ali služnosti. Solastništvo, morebitne predkupne pravice, bremena in služnosti močno vplivajo na ceno ali zapletejo pravni postopek prodaje.

2. Določite ceno

To je ena najzahtevnejših nalog in zahteva veliko pozornosti. Ob prenizki ceni vam bo žal, previsoka bo odgnala kupce. Upoštevajte cene podobnih nepremičnin v okolici, dodajte nekaj rezerve za pogajanja, nikar pa ne zvišajte cene iz čustvene navezanosti. Pomembno je, da znate potencialnim kupcem vedno dobro utemeljiti zahtevano ceno in se s tem izogniti nepotrebnim pogajanjem za nižjo ceno.

3. Boste prodajali sami ali prek agencije?

Pri prodaji prek nepremičninske agencije je manj možnosti za zaplete ali celo prevare, saj imajo njihovi agenti veliko izkušenj, postopek prodaje pa poteka po utečenem ter za prodajalca finančno in pravno varnem postopku. Sami lahko nepremičnino prodate znanemu kupcu, ki mu zaupate, ali če ste pravno dovolj usposobljeni in prodajno spretni, da vam oglaševanje, ogledi, sestavljanje pogodb in ostalo ne predstavlja težav. 

4. Sestavite marketinško strategijo

Privlačne slike nepremičnine, vabljiv tekst, izbira pravih medijev (oglasniki, časopisi, splet, družabna omrežja) ter primeren čas objave oglasa so ključni za učinkovito predstavitev nepremičnine pravim kupcem. Vaš oglas mora izstopati, sicer ga kupci v poplavi agresivnih agencijskih oglasov sploh ne bodo opazili. Mimogrede, ste pomislili na video predstavitev?

5. Pripravite nepremičnino na ogled in ji dvignite vrednost

Vaša nepremičnina mora biti kot iz škatlice, oziroma še bolje, kot iz kataloga švedskega pohištvenega velikana – svetla, privlačna, čista, urejena in ravno prav ozaljšana z drobnimi dodatki, da bodo potencialni kupci (ne glede na ceno) vzkliknili: »To je naš sanjski dom, tu hočemo živeti!«

Poskrbite, da bo vaš dom brezhiben in dobro pripravljen na oglede:

• temeljito ga počistite, posesajte, pomijte okna in zloščite tla,

• pospravite svoje predmete in odvečno pohištvo, 

• zamenjajte dotrajane armature, kljuke, ročaje in preproge, popravite razmajane elemente, obnovite za prodajo ključne reči (ogrevanje …), 

• prebelite stene, znebite se neprijetnih vonjav,

• dodajte majhne pozornosti (cvetje v vazi ali v lončkih, barvno ujemajoče se brisače v kopalnici, sveže sadje v kuhinji, ležalnik na terasi …), 

• uredite okolico (cvetlična korita, urejena trata, obrezana drevesa in grmovje …). 


6. Ara in rezervacije

Ko najdete primernega kupca, lahko zahtevate aro. Ara je znak, da je pogodba sklenjena, v izogib kasnejšim zapletom ob morebitnih odstopih od posla pa je priporočljivo, da vam pogodbo sestavi strokovnjak. V njej natančno določite, koliko znaša ara, kakšne so obveznosti strank v primeru neizpolnitve pogodbe, potek posla ter rok, do katerega mora biti celoten posel zaključen. 

7. Kupoprodajna pogodba in plačilo kupnine

Kupoprodajno pogodbo lahko prav tako sestavite sami, a vam zaradi vaše pravne varnosti svetujemo, da se za pripravo pogodbe raje obrnete na nepremičninsko agencijo, specializiranega odvetnika ali notarja. 

Poleg podpisa pogodbe je za prodajalca najpomembnejši del posla prejem celotne kupnine. Dokler nimate denarja na svojem računu oziroma ta ni deponiran pri agenciji, odvetniku ali notarju, kupcu ne izročajte dokumentov in ne overjajte pogodbe, da ne boste ostali le z obveznostjo plačila davka, a brez nepremičnine in brez denarja.

8. Plačilo davkov

V 15 dneh po podpisu pogodbe (ne glede na to, ali je bila kupnina plačana ali ne) morate vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami pri pristojni davčni upravi. Ko prejmete odločbo in plačate odmerjeni davek, davčni organ z žigom potrdi kupoprodajno pogodbo. 

Davek na promet starih nepremičnin znaša 2 % od prodajne cene, zavezanec za plačilo je prodajalec. 

Stopnja davka od kapitalskega dobička (razlika med nabavno in prodajno ceno) je odvisna od časa lastništva nepremičnine: 

• po 5 letih lastništva – 15 %, 

• po 10 letih lastništva – 10 %, 

• po 15 letih lastništva – 5 %, 

• po 20 letih lastništva davka ni potrebno plačati. 

Prav tako tega davka ni potrebno plačati, če ste nepremičnino kupili pred 1. 1. 2002 ali pa ste imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče. 

9. Notarsko overjena pogodba

Notar overi prodajalčev podpis na pogodbi, na kateri je potrdilo davčnega urada o plačanem davku, nato pa vloži predlog za vpis kupca v zemljiško knjigo. 

10. Vpis kupca v zemljiško knjigo

Kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele z vpisom v zemljiško knjigo, kar lahko z overjeno pogodbo stori pri notarju, na sodišču ali prek spleta.

Priprava na primopredajo

Ob prenosu lastništva na novega lastnika je treba pri primopredaji nepremičnine narediti zapisnik, v katerem se popiše stanje vseh števcev in zabeleži druga pomembna dejstva. Poskrbite, da boste o prenosu lastništva obvestili vse dobavitelje in ponudnike storitev (elektrika, vodovod, plin, snaga, TV in internet …), če pa ste bili do prodaje na tem naslovu tudi prijavljeni, na pošti uredite preusmeritev pošiljk na svoj novi naslov.